Risiken beim Immobilienkauf
Vermeide diese Risiken um große Verluste und Ärger zu vermeiden
Hiermit kannst du die meisten Anfängerfehler vermeiden
Die Risiken beim Immobilienkauf kann mann in unterschiedliche Kategorien einteilen.
Jedes Risiko solltest du genau prüfen, denn diese Fehler kosten sehr viel Geld
Risiko beim Gebäude:
auf folgende Kriterien ist zu achten um Risiken beim Immobilienkauf zu vermeiden
- Anstau von Renovierungen (ist in naher Zukunft damit zu rechnen, dass größere Reparaturen oder Instanhaltungsmaßnahmen durchzuführen sind)
- ist die Wohnung vermietbar oder muss die Wohnung erst noch innensaniert werden (Bad/Küche erneuert oder Boden) diese Kosten müssen bei der Berechnung der Rendite mit berücksichtigt werden
- ist die Immobilie Denkmalgeschützt ? Dann können Reparaturen sehr viel teurer werden als in anderen Häusern
- gibt es eine Erbpacht ? das bedeutet, dass das Grundstück nach dem Kauf nicht dir gehört sondern nur das Haus, das auf dem Grundstück steht und es muss von dir eine Miete für das Grundstück bezahlt werden
- wie gut energetisch saniert ist das Gebäude ? wenn es nicht gedämmt ist, sind die Mietnebenkosten höher als in anderen Häusern, was dazu führen kann, dass die Kaltmiete niedriger angesetzt werden muss, da der Mieter nur die Gesamtmieten vergleicht
- Wenn die Bausubstanz schlecht ist oder größere statische Probleme auftreten, kann das sehr teuer werden
- Falls du selbst nicht erfahren genug bist, um die Risiken des Gebäudes einschätzen zu können, solltest du bei einerBesichtigung einen Bekannten mitnehmen, der mehr davon versteht oder einen Gutachter beauftragen, der das Gebäude überprüft
- Vor allem wenn Flachdächer oder Tiefgaragen saniert werden müssen, entstehen sehr hohe Kosten, diese Risiken kann meistens nur ein Fachmann richtig einschätzen
- Der Grundriss bzw. die Ausstattung der Wohnung sollte für viele Mieter in Frage kommen, eine luxuriöse Wohnung oder spezielle Wohnung, die nur für wenige Mieter in Frage kommt ist nur schwer zu vermieten bzw. dort kann auch nicht immer die gewünschte Miete erzielt werden
- Neubauten, bei einem Neubau können Baumängel auftreten, es gibt zwar eine Haftung des Bauträgers, aber meistens bekommt man eine Entschädigung nur durch ein Gerichtsverfahren, was sich aber über Jahre ziehen kann und falls der Bauträger bis dahin schon insolvent sein sollte, dann bleibt der Käufer auf den Kosten für dei Behebung des Mängels sitzen
Risiko beim Mieter:
- vor dem Einzug eines Mieters sollte die Bonität, die Einkommenssituation überprüft werden
- ein Mieter kann sich auch als Mietnomade entpuppen und Miete nicht mehr bezahlen und im schlimmsten Fall sogar die Wohnungseinrichtung kaputt machen, wenn der Mieter nicht ausziehen möchte, kann es sogar notwendig sein, eine Räumungsklage einzureichen. Der hierdurch entstehende Schaden kann sehr hoch sein, das ist ein weiteres Risiko bei Immobilien
Risiko bei dir:
- Du solltest immer genügend Geld haben, um unvorhergesehene Ausgaben bezahlen zu können (Renovierungen, Mietausfälle, Instandhaltung)
- wenn dein Einkommen nicht gesichert bzw. regelmäßig ist, solltest du genug Geld angespart haben, um auch einige Probleme zu beseitigen
- Kommunikation mit der Bank ist sehr wichtig, falls es einmal Probleme mit der Zahlung einer Kreditrate geben sollte, solltest du offen mit der Bank kommunzieren und möglichst schnell eine Lösung für das Problem finden
- Eine Wohnung zu besitzen bedeutet Arbeit, das heisst man muss einmal im Jahr eine Nebenkostenabrechnung erstellen, falls ein Mieter Probleme hat, sich zeitnah um diese kümmern, wenn ein Mieterwechsel ansteht, neue Mieter suchen, Besichtigungen durchführen und regelmäßig die Mietzahlungen überprüfen, die Miete erhöhen wenn eine Mieterhöhung ansteht, es ist also kein komplett „passives“ Einkommen, sondern auch Arbeitsaufwand notwendig, um damit laufend Geld zu verdienen
Risiko bei der Finanzierung:
- Der Zinssatz bei der Bank kann entweder variabel oder mit einem Festzinssatz festgelegt werden
- wenn der Zinssatz steigt führt das zu höheren Kosten, deshalb solltest du immer genug Puffer in der Rendite einberechnen, dass sich die Wohnung auch noch bei einem höheren Zinssatz rechnet
- bei einem variablen Zinssatz kann der Zinssatz innerhalb kurzer Zeit schnell angepasst werden
- bei einem Zinssatz, der über einen längeren Zeitraum festgeschrieben ist, hat man mehr Planungssicherheit
- Die monatliche Darlehensrate sollte möglichst gleich sein um besser planen zu können
- bei einem Annuitätendarlehen hat man monatlich immer die gleiche Rate (am Anfang wird mehr Zins bezahlt und später wird dann immer mehr der monatlichen Rate dazu verwendet, den Kredit zu tilgen
- Die Tilgung zu hoch ansetzen
- Begehe nicht den Fehler, die Tilgung zu hoch anzusetzen, da du sonst sehr schnell in Zahlungsschwierigkeiten kommst, wenn du die monatliche Rate einmal nicht bezahlen kannst
- Besser wäre es, im Darlehensvertrag das Recht zur Sondertilgung pro Jahr um 5% oder ähnliches zu vermerken, dann kann man freiwillig zusätzlich tilgen, ist aber nicht dazu verpflichtet, falls es mal nicht so gut läuft
- Weiterverkauf des Darlehens
- Ein Weiterverkauf des Darlehens an andere sollte im Darlehensvertrag ausgeschlossen werden
- Falls diese Klausel nicht im Vertrag steht, könnte die Bank deinen Kredit an irgendjemanden weiterverkaufen
- sollte die Bank deinen Kredit weiterverkaufen und der neue Eigentümer deines Kredites es nicht gut mit dir meinen, kann das sehr unangenehm für dich werden
Risiko bei der Lage:
- Wenn du eine Immobilie in einer Region kaufst, in der immer mehr Menschen wegziehen bzw. langfristig die Anzahl der Mieter sinkt
- Wenn du eine Immobilie in einer Region kaufst, die von einem Arbeitgeber/Industrie abhängt (z.b. die Automobilindustrie), sollte diese Industrie in eine Krise geraten, dann wird die Immobilie an Wert verlieren, da dann die Menschen dort ihre Arbeitsplätze verlieren
- Auf dem Land ist die Vermietung nicht so einfach wie in der Stadt
All diese Risiken bei Immobilien gilt es zu beachten und zu vermeiden.
Du bist dir über die Risiken bewusst und willst doch eine Immobilie kaufen ?
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